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nba新浪体育:2019.12.17

朱羅紀 | 萬科物業:未來的“物業航母”

發布者 : 萬科物業
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和大家聊聊物業,給關注物業資本市場的朋友看一下。


中國最大的物業公司,資本市場最期待的物業龍頭,萬科物業,到今天還沒有上市,每年都吊足了大家的胃口。尤其是2019年,將是中國A股市場的分拆元年,萬科A毫無疑問是最值得關注的標的。


我是從底層商業邏輯和資本市場這兩個角度來看物業行業的,這是一個好生意,好到可以平滑商業周期,好到可以推動房地產開發公司的轉型。尤其是在現在大轉型時代,有些香港上市的物業公司,市值都超過了母公司,這在以前是不可想象的。


從地產觀察的角度講,要看明白房地產行業未來的變化,要懂點物業。


12月12日,萬科物業與戴德梁行成立合資公司。根據公開信息總結,提煉一下要點:

1、萬科物業與戴德梁行談判了18個月,決定成立一家合資公司,聚焦在大中華區商業物業與設施管理領域,主要業務包括商業物業及資產管理、綜合設施管理。以企業辦公與寫字樓物業服務為主體。

2、合資公司由雙方注入資產包構成,以雙方原來服務的客戶,尤其是以商業客戶為主,不包括國企、政府類業務。

3、未來在商業物業與設施管理這一領域,萬科物業和戴德梁行都將以合資公司為唯一主體,不會再各自去拓展同類型業務。

4、合資公司,萬科物業為大股東,首席執行官由原戴德梁行大中華區資產服務部主管葉世源擔任。

我個人認為這筆合作意義重大。本身我也一直很關心物業行業,原因是出于對房地產行業未來走向存量競爭的觀察——今天這已經是共識了。另外,這筆合作相信在未來中國物業發展史上,也非常值得記錄。

這個合作的手法本身,我認為展現了萬科一貫以來的動作:通過合作(收購),快速切入藍海行業,并形成先手占位之優勢。


在此之前,萬科已有兩筆。


2016年收購印力并在2018年收購凱德旗下20家購物中心,令萬科印力在中國商業地產界的地位躍升到第一方陣。


2017年聯合收購全球物流地產霸主普洛斯,令萬科成為全球最大的物流地產服務商(最大股東)。


這次的收購,如出一轍。相同特征都是:萬科看中一個行業的“藍?!奔壑?,通過選擇與進入行業的“頭號玩家”合作,捆綁做大,快速彌補自身的短板,并針對對手建立起強大的“護城河”優勢。讓對手進不來,或者進來只能跟隨。


以上是萬科在進行房地產由開發到運營大轉型時代的玩法簡介。這樣的操作,有一個巨大的優點,可以在短期內獲得“非線性增長”——當然要建立在雙方的公司文化能夠融合得很好的基礎上。


就是使用這種操作,萬科在過去的短短5年里,快速建立起公司在“房地產相關多元化”探索中的強大優勢。這幾年里,盡管有關于“萬科是否早判了白銀時代”的爭議持續發酵,但另一方面,我們必須要看到,在爭議聲中,萬科完成確立了在物業、物流、商業、長租公寓、冰雪度假、教育等“運營”領域的強大先發優勢。


這些業務,雖然目前加起來都不及地產開發業務的一個零頭,但時間的價值逐漸在沉淀、在強化。幾乎是每過一段時間,新業務帶給市場的樂觀預期都在增厚一大截子。這個背后,我認為體現的是一間優秀公司的戰略堅定性,這是非常不容易的。就像一個在塑化劑事件之前買入茅臺的價值投資者一樣,你抗不扛得住市場的震蕩?外界的嘲笑?自我的懷疑?……知易行難,最大的對手都是自己,“贏了自己才贏得江湖”。


這次萬科物業與戴德梁行的合作,也要放到以上的框架里去理解。


這是一筆我認為非常漂亮的交易,它最大的意義在于:一舉奠定了萬科物業在中國物業行業全方位的領先優勢。我之前談到過,萬科物業在房地產物業服務領域的江湖地位,實際上是超過萬科地產在房地產開發領域的江湖地位的。而這次合作,則進一步又強化了這個領先優勢。


讓我們來看一下,這筆交易完成之后,萬科物業的新面貌。


萬科物業在2018年10月發布了新戰略:“住宅商企、兩翼齊飛”——將“萬物商企”子品牌獨立出來,成立專門運營公司進軍商業物業市場。這部分市場主要針對商寫物業管理、政企設施管理,對應的業態既有企業總部、政府機構,也有商務寫字樓、城市綜合體、產業園區等。服務內容則包括前期顧問、運行期物業管理、綜合設施管理和資產運營管理;為運營型物業提供公共物業管理(PM)服務;為自用型物業提供綜合設施管理(FM)服務等等。


根據公開報道,到2019年,萬科物業的核心業務是三大塊:


社區空間(Community Space),這部分主要是住宅物業服務管理;


政企空間(Business Space),這部分主要就是“萬物商企”;


以上這兩部分,截至2018年,萬科物業布局中國83個大中城市,合同項目共計2844個,其中住宅項目2209個,商企項目635個,合同面積突破5.3億平方米,其中商企管理面積至3974萬平方米。2018年全年營收接近百億——98億,同比增長33%,營收方面是當仁不讓的NO.1。


第三塊是,城市空間(Urban Space),這部分指的是針對城市公共空間、公共資源、公共項目提供服務和管理。


2018年5月,萬科拿下橫琴自貿區106平方公里的管理業務,標志著“物業城市”概念的確立——“在這個范圍內有23163根路燈、10個城中村、72條排洪渠,每月清理垃圾2500噸”……“每年營收約5億”。(源自:“好貓財經”)。


2019年9月,萬科拿下雄安新區的管理業務。


最近的消息,萬科又以1.9億中標了深圳“河流水質科技管控項目”,管理深圳2000多條河流。


在以上這三塊業務中,住宅物業服務,萬科是行業公認的老大,并且依托萬科集團的輸送,每年即便不外擴,也可以獲得穩定的面積與營收增長。而城市空間業務,被券商視為下一步物業行業的競爭最熱點,行內也笑稱“物業要干城管的活兒”。在這個領域,萬科也已經是絕對的老大。


唯一的短板,是商辦物業服務領域。萬科物業首席執行官朱保全在接受采訪時自問自答:“現在一問萬科物業,它的品牌形象是什么?……即便‘萬物商企’發展得很好,萬科物業的品牌形象還是住宅?!?/p>


與戴德梁行的合作,補的就是這個短板,并且一下子補成了長板。雙方合資的新公司成立后,將是未來在大中華區拓展商辦物業服務的唯一主體,現有商業物管和設施管理的項目已覆蓋到80多個城市,管理物業項目超1000個,員工人數超過2萬人。


在被問及如此合作之后,萬科在國內商辦物業服務領域的地位,朱保全的回答大致是這樣的商辦物業不講面積而講服務客戶數量,在國內應該是沒有對手。


對未來的展望,朱保全希望是:“未來萬科物業商企和住宅業務比例可以做到1:1,并形成賽馬機制?!?/p>


所以,這是一筆深具里程碑意義的合作,這筆交易之后,萬科與戴德梁行會形成品牌疊加優勢,在中國的商辦物業服務市場,毫無疑問,新公司將最有機會成為項目獲取能力最強的王者。相對于同行,護城河已然確立。


商辦物業這個領域做到最大,意義還不止規模與占位那么簡單,而是,這個領域的毛利率最高,遠遠高過住宅物業。我們都很清楚,住宅物業服務的最大優勢是,可以平滑周期的穩定回報,但是住宅物業服務的最大問題是:市場化程度還不夠高,突出表現在以質論價、漲物業費非常難。相比之下,商辦物業的市場化程度更好。無論是現狀,還是遠景,都要更有前途。


另外,切入商用物業服務,還可帶來兩重美好的想象空間:一是,萬科可以借此機會,切入到大宗交易、資產管理服務等新領域,這是過往萬科所不能提供但又恰恰是戴德梁行的強項。二是,大量的希望能夠進入中國市場的外資機構,往日由戴德梁行提供服務,新公司將可以接盤。


綜合上面這些事實,所以我說,萬科與戴德梁行這筆交易,是一筆非常漂亮的交易,會奠定萬科物業在中國物業服務行業全方位的領先優勢。某種程度上講,要比萬科收購印力,在行業內奠定的護城河更深更寬。


繼續來看,我們可以說,萬科物業眼下未上市,但是它的確不同于已經登陸港交所的所有物業公司。再不能使用單一的標準去描述它,比如說它是未來資本市場物業公司的“第一龍頭”,那當然是第一龍頭,但太模糊了。


可能合適的描述是:未來中國的“物業航母”。


具體說這個航母將來有多大,現在很難講。只能說,這個萬億行業的物業行業,競爭才剛剛開始。如果非要用一個數字,我認為根本不是什么市值千億的問題,因為按照這個速度,萬科物業的年度營收可能很快就會達到200億甚至更多,按照資本市場給到物業公司的市盈率,千億市值其實已經逼近。


當然,談到上市談到估值,這些都是資本市場的事情。我們關注這筆交易,更大的意義在于,它的底層邏輯:誰更有能力創造更多的真實價值。你創造了更多更好的價值,能獲得更多的客戶,能夠為客戶帶來更加優質的服務,就不用擔心資本市場不給你更好的定價。


物業行業這個本質,在我看來,它一直應該是類似于資產管理行業。不同的是,它管理的是實物,是不動產。因此,這個底層邏輯應該是,首先要做好你的基礎服務,這是本,在此之上的增值服務——毛利率更高,應該是錦上添花的動作。做反了,最終會被拋棄。走正了,市場會一直期待


原創: 朱羅紀 朱羅紀


報道原文鏈接《萬科物業:未來的“物業航母”》


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